O que é usucapião extraordinária?

Se você está lendo este conteúdo, é bem provável que esteja realizando pesquisas sobre o instituto denominado usucapião, pois é possuidor de um imóvel irregular e já deve ter ouvido alguém dizendo que a forma de obter a documentação do imóvel é por meio de uma usucapião. Porém, você não sabe ao certo quais são os requisitos e qual o procedimento adequado para isso.

Você está no lugar certo!

Hoje, vamos tratar desse assunto que gera tantas dúvidas e que é uma das formas de regularização prevista em lei. Portanto, se você está pensando em regularizar o seu imóvel, não deixe de conferir o conteúdo até o final, pois ele pode ajudar você a compreender quais são os requisitos e se você tem direito a requerer a usucapião.

Usucapião o que é?

Em linhas gerais, a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, podendo ser utilizada tanto para aquisição de bens móveis ou imóveis.

Usucapião: requisitos

Por sua vez, os requisitos são a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com a intenção de dono, sem que haja qualquer oposição de terceiros durante o período exigido pela lei.

Além disso, a lei prevê diversas modalidades de usucapião, quais sejam: usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião especial urbana, usucapião especial rural, usucapião familiar (também conhecida como usucapião por abandono de lar).

Cada uma das modalidades citadas precisa ser avaliada de acordo com cada caso concreto para verificar qual é a modalidade mais vantajosa.

No conteúdo de hoje, eu vou esclarecer sobre a modalidade denominada “usucapião extraordinária” e vou revelar quais são os requisitos necessários para requerê-la.

Usucapião – quantos anos?

Qual o tempo de posse exigido pela lei para a usucapião extraordinária?

O tempo exigido pela lei é variável, mas em se tratando da usucapião extraordinária o prazo imposto pela lei é de 15 anos. Em outras palavras, o indivíduo deve exercer a posse mansa e pacífica do imóvel por 15 anos.

Essa é a modalidade de usucapião com o maior prazo. Todavia, é de se ressaltar que existe um motivo para que a lei tenha exigido um prazo tão extenso quanto esse.

O motivo é que esta modalidade de usucapião não exige que o possuidor tenha justo título, ou seja, não é necessário demonstrar que houve a compra e o pagamento do imóvel, bastando que fique demonstrando os demais requisitos exigidos pela lei, tais como: a posse pelo prazo ininterrupto de 15 anos, com intenção de dono e sem oposição de outras pessoas.

Isso significa dizer que, ainda que o indivíduo tenha invadido um imóvel, caso os demais requisitos estejam devidamente preenchidos, ele poderá requerer usucapião da propriedade.

Possibilidade de redução do prazo

Em que pese se tratar de um prazo bastante longo, existe a possibilidade de redução do prazo de 15 para 10 anos quando ficar demonstrando que o possuidor estabeleceu no imóvel a sua residência habitual ou que foram realizadas ao longo do período obras ou serviços de caráter produtivo.

O artigo 1.238 do Código Civil dispõe sobre o assunto. Confira:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Soma de posse com os possuidores anteriores

Existem diversos casos em que a pessoa adquire o imóvel, já mora no bem há vários anos, mas não pelo período exigido pela lei. Acontece que, há solução para a maioria desses casos.

Isto porque, o próprio ordenamento jurídico possibilita que o possuidor atual some a sua posse com a posse dos possuidores anteriores para fins de usucapião. É o que prevê o artigo 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art.1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art.1.242, com justo título e de boa-fé.

Assim, se o “indivíduo A” comprou um imóvel por meio de um contrato de cessão de direitos, constituiu no imóvel a sua residência habitual e permanece no bem há 8 anos, é possível que ele some a sua posse com a posse do possuidor anterior para fins de preenchimento do requisito temporal.

Entretanto, a exigência é que todas as posses sejam mansas, contínuas e pacíficas para que o tempo seja abreviado. Logo, percebe-se que é importantíssimo uma análise detalhada do caso por um especialista no assunto a fim de que seja avaliada a melhor modalidade de usucapião, bem como para que seja verificada todas as possibilidades que possam beneficiar o pedido.

O STJ já decidiu que o prazo da usucapião pode ser completado no decorrer do processo judicial

Por fim, ressalta-se que é plenamente possível que o requisito temporal seja completado no decorrer da ação judicial.

O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que assim decidiu:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. PRAZO. IMPLEMENTAÇÃO. CURSO DA DEMANDA. POSSIBILIDADE. FATO SUPERVENIENTE. ART. 462 DO CPC/1973. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO DA POSSE. INEXISTÊNCIA. ASSISTENTE SIMPLES. ART. 50 DO CPC/1973. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se é possível o reconhecimento da usucapião de bem imóvel na hipótese em que o requisito temporal (prazo para usucapir) previsto em lei é implementado no curso da demanda. 3. A decisão deve refletir o estado de fato e de direito no momento de julgar a demanda, desde que guarde pertinência com a causa de pedir e com o pedido. Precedentes. 4. O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, em conformidade com o disposto no art. 462 do CPC/1973 (correspondente ao art. 493 do CPC/2015). 5. A contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 6. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente poderia ocorrer na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si. Precedentes. 7. Na hipótese, havendo o transcurso do lapso vintenário na data da prolação da sentença e sendo reconhecido pelo tribunal de origem que estão presentes todos os demais requisitos da usucapião, deve ser julgado procedente o pedido autoral. 8. O assistente simples recebe o processo no estado em que se encontra, não podendo requerer a produção de provas e a reabertura da fase instrutória nesta via recursal (art. 50 do CPC/1973). Precedente. 9. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1361226 MG 2013/0001207-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 05/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/08/2018).

Verifica-se que a lei prevê várias prerrogativas que podem ser utilizadas em benefício daquele que deseja usucapir um imóvel, mas é importante lembrar que essas peculiaridades devem ser analisadas e estudadas detalhadamente de acordo com cada caso concreto, portanto, não se esqueça de sempre contar com um advogado familiarizado com o Direito Imobiliário para te auxiliar em todas as etapas.

Espero que as informações tenham sido úteis para você. Se gostou, deixe um comentário com a sua opinião sobre o assunto e não esqueça de clicar no coração abaixo, é muito importante para nós!

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