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Pandemia e locação residencial: Posso rescindir meu contrato de locação em meio à pandemia?
- Tainara Vanzella
- 6 de jul. de 2020
- 3 min de leitura
Atualizado: 28 de jul. de 2020
Diante do atual cenário, muitas pessoas que moram de aluguel e muitas imobiliárias estão com uma dúvida comum: É possível realizar a rescisão do contrato de locação em meio à pandemia?
Pois bem, a Lei nº 8.245/91 dispõe sobre a locação residencial, prevendo que o prazo mínimo de vigência da locação é de trinta meses. É importante frisar neste ponto que a lei prevê um prazo mínimo para a referida locação, no entanto, é comum que as partes pactuem outros prazos na prática.
Ocorre que, muitas pessoas estão com dúvidas sobre a obrigatoriedade, ou não, da manutenção dos referidos contratos diante da pandemia mundial que nos assola. Portanto, decidimos esclarecer algumas situações e possíveis soluções para que você consiga resolver seu problema.
Alternativa 1: Pode o locatário rescindir o contrato de locação considerando que o prazo de vigência mínimo do contrato ainda não se findou?
A locação pode ser desfeita pelo locatário mediante a entrega das chaves ao locador, mas neste caso será mediante o pagamento da multa pré-fixada no contrato.
Imagine a seguinte situação: José mora em uma casa e paga R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) de aluguel. Em decorrência da pandemia, José foi demitido, não mais dispondo de condições de dar continuidade ao contrato de locação. O contrato de José tinha prazo de duração de 30 meses, porém, ele só havia cumprido 12 meses do contrato. Imagine, ainda, que há uma multa no contrato para os casos de rescisão antecipada.
Nessa situação, José terá direito de solicitar a rescisão do contrato?
Sim, é possível que José solicite a rescisão do contrato e proceda a entrega das chaves, desde que efetue o pagamento da multa prevista no contrato, de forma proporcional.
E se José não tiver condições de pagar a multa, ainda que de forma proporcional?
É possível que as partes (José e locador) conversem e cheguem a um consenso. Exemplo: José pode demonstrar ao locador que realmente não possui condições financeiras de efetuar o pagamento da multa e o locador, diante da situação específica, pode dispensar José do pagamento da multa. Afinal, se José não tem condições de efetuar o pagamento da multa, provavelmente não dispõe de condições de pagar o valor do aluguel, consequentemente é melhor para o locador procurar outro inquilino que terá condições de alugar o imóvel.
Alternativa 2: Redução do valor do aluguel
A Lei nº 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, nada dispõe sobre a ocorrência de eventos que possam gerar dificuldade no pagamento dos aluguéis, contudo, o Código Civil pode ser aplicado nestes casos.
O Código Civil prevê expressamente a respeito das hipóteses de resolução de contrato por onerosidade excessiva, que é o que vem ocorrendo atualmente por conta da pandemia. Muitas pessoas estão sendo prejudicadas pela ausência de renda, outras foram demitidas, além da dificuldade em arrumar emprego em razão da pandemia.
Os artigos 478 e 479 do Código Civil dispõem, respectivamente:
Da Resolução por Onerosidade Excessiva Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Nota-se que, o Código Civil permite que as partes reavaliem a situação caso a prestação se torne excessivamente onerosa para uma das partes, causando extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
Assim, também é possível que o interessado ingresse com uma ação judicial para pedir a redução do valor do aluguel ou a não aplicação da multa prevista no contrato em caso de rescisão antecipada, por exemplo.
O maior desafio é comprovar a extrema vantagem por parte do locador, na medida em que provavelmente ele também está enfrentando inúmeros problemas e dificuldades em razão da pandemia.
Vejam que há alternativas para a resolução do problema, porém, não há uma alternativa segura ou mais indicada para a resolução desses conflitos ocasionados pela pandemia (evento extraordinário e imprevisível).
A recomendação, portanto, é o consenso e o bom senso. Em outras palavras, o indicado é que as partes conversem e negociem a melhor solução para ambas, sempre pensando que estamos passando por um momento muito difícil e que é de extrema importância manter o bom senso para que ninguém tenha que se prejudicar ainda mais com toda a situação.
Por fim, recomendamos fortemente que o interessado conte com um profissional especializado para lhe orientar nesse momento, a fim de que tenha maior segurança jurídica e evite futuros aborrecimentos.
Se ficou mais alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato através do e-mail: borgesvanzella.adv@gmail.com.
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