CONTRATO DE GAVETA: Conheça os riscos e se é possível regularizar seu imóvel com esse documento

É bem possível que você já tenha ouvido a expressão “contrato de gaveta”, pois apesar de não ser o instrumento mais adequado para a realização da compra de um imóvel, sua prática ainda é muito comum nas transações imobiliárias.

Pois bem, o contrato de gaveta nada mais é que um contrato de promessa de compra e venda, que gera efeitos tão somente entre o comprador e o vendedor. A nomenclatura “contrato de gaveta” já revela que o referido contrato, após assinado, vai direto para a gaveta de quem comprou e de quem vendeu o imóvel. Ele não gera publicidade, ou seja, terceiros não tomam conhecimento do negócio firmado.

1. Mas, afinal, o contrato de gaveta é válido e seguro?

Neste momento, é importante citar as disposições do artigo 108 do Código Civil, que estabelece que toda transação imobiliária acima de trinta salários mínimos deve ser feita através de escritura pública. Confira:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Nota-se que o Código Civil dispõe expressamente que é essencial à validade dos negócios jurídicos a lavratura de escritura pública envolvendo imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente do País.

Assim, não é possível que você venda um imóvel com valor superior à trinta salários mínimos e, posteriormente, transfira a propriedade do bem sem elaborar uma escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas e, via de consequência, também não será possível o registro, no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o contrato de gaveta não é seguro! Diferentemente do que ocorre quando há a lavratura da escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Percebam que nesta última situação, o imóvel está no seu nome e devidamente registrado no cartório competente, não havendo dúvidas sobre a maior segurança desta última hipótese.

Enfatiza-se que, como sempre mencionamos aqui, o que confere a propriedade do bem é o registro, qualquer coisa diferente disso, faz com que você tenha apenas a posse do imóvel, é justamente o que ocorre quando o imóvel é adquirido através do contrato de gaveta.

2. O contrato de gaveta pode servir como um título executivo extrajudicial e também pode ser considerado um título de boa-fé para eventual ação de regularização de imóvel

É importante mencionar, que o contrato de gaveta não gera segurança jurídica, entretanto, não se pode falar que ele é inválido. Isto porque, um contrato de gaveta bem feito, pode servir como um título executivo extrajudicial e também pode ser considerado um título de boa-fé para eventual ação de regularização de imóvel, como, por exemplo, a usucapião.

3. Quais são os riscos?

Por não trazer segurança jurídica ao negócio, são diversos os riscos que o contrato de gaveta pode lhe acarretar. Veja abaixo dois riscos muito comuns nesse tipo de negócio:

Penhora: Imagine que a pessoa que te vendeu o imóvel tenha em seu nome diversas

execuções e ações de cobrança em trâmite na justiça. O imóvel que ainda está formalmente no nome do vendedor, pode ser objeto de penhora para pagamento das mencionadas dívidas. Além disso, é possível que reste caracterizada uma fraude contra credores. Veja bem, em uma situação como essa você terá diversos custos e possivelmente vários transtornos emocionais para tentar salvar seu imóvel.

Morte do vendedor: Outra hipótese comum é quando o vendedor falece. Nesse caso, o imóvel fará parte do inventário e muito provavelmente essa situação também lhe acarreta vários transtornos, pois somente depois de todo o trâmite será possível a regularização do imóvel, com a transferência da propriedade para o seu nome.

Perceba que esses são apenas alguns dos diversos riscos de se adquirir um imóvel através do contrato de gaveta, portanto, é importantíssimo que haja o registo e a lavratura da escritura de compra e venda, pois isso é fundamental para a sua segurança jurídica e, consequentemente, te livrará de diversos transtornos futuros.

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