Quando o comprador se torna dono do imóvel?

Você que comprou, ou está pretendendo comprar um imóvel, sabe o quanto de tempo e trabalho são necessários para realizar esse sonho.

Muitas vezes são vários anos de renúncias e economias para conseguir guardar a quantidade suficiente para a compra do imóvel. Depois você ainda precisa se programar para diversas despesas, pagamento de imposto, custas e emolumentos de cartório, entre outros gastos.

É justamente por conta de todo o esforço envolvido nessas situações que você precisa saber de uma vez por todas quando é que você se torna o legítimo proprietário do imóvel.

Durante o tempo em que atuo na área, eu notei que ainda existem muitas pessoas que acreditam na “crença” de que para ser proprietário de um imóvel basta realizar o pagamento do bem ao vendedor e ter em mãos um contrato de compra e venda do imóvel.

Mas isso é uma mera ilusão.

Afinal, a lei estabelece algumas exigências legais quanto à forma da realização dos negócios imobiliários e elas devem ser devidamente observadas, para que os vários anos que você passou construindo um sonho, não acabe indo por água abaixo.

Nesse conteúdo, eu vou explicar como funciona a aquisição da propriedade e revelar quando é que o comprador se torna o legítimo proprietário do imóvel.

1. Como funciona a aquisição de um imóvel?

A aquisição da propriedade, por meio da compra e venda, ocorre mediante o registro do título no cartório de Registro de Imóveis competente. Isso significa que não basta o comprador escolher o imóvel desejado, assinar o contrato de compra e venda e pagar o valor combinado ao vendedor.

É preciso efetuar o registro do título na matrícula do imóvel adquirido.

O Código Civil é claro ao estabelecer a necessidade do registro para que a transferência da propriedade seja efetivada. Além disso, o artigo prevê que enquanto não houver o registro, o vendedor continua sendo dono do imóvel. Vejamos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Chegamos à conclusão, portanto, de que o comprador só se torna proprietário do imóvel a partir do momento em que realiza o registro.

2. Que título é esse que a lei menciona?

Pode ser que você esteja se perguntando o que é esse título que a lei menciona, ou seja, o que eu devo levar ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado?

Bom, o título nada mais é que o documento que a lei considera hábil para ser registrado no cartório. No nosso caso, como estamos tratando de compra e venda de imóvel, em regra, o documento apto é a escritura pública.

3. O que é escritura pública?

Quando você compra um imóvel de valor superior à 30 salários-mínimos, para que a compra ocorra de maneira segura, você precisará ir até um cartório de Tabelionato de Notas para lavrar um documento. E esse documento é a escritura pública de compra e venda.

A escritura pública vai descrever e validar a negociação feita entre as partes. Além disso, vai conter as seguintes informações importantes:

• Data em que o negócio está sendo firmado;

• Qualificação completa do outorgante vendedor e do outorgado comprador e dos seus respectivos cônjuges, se houver;

• Descrição do imóvel objeto da negociação;

• Valor da negociação;

• Documentos que foram apresentados no ato da lavratura da escritura pública;

• Outras declarações importantes a respeito da compra e venda realizada, tais como: quem será responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Propriedade (ITBI), por exemplo. Se as partes dispensaram alguma certidão, entre outros;

• No final, conterá a assinatura do comprador e do vendedor, bem como do tabelião responsável pela realização do ato.

4. É possível a transferência da propriedade sem a escritura pública, por meio do registro de um instrumento particular?

Você deve estar se perguntando se é possível ocorrer a aquisição da propriedade imobiliária de outra maneira, sem que seja por meio da escritura pública.

E a resposta é sim!

A lei prevê algumas exceções para a regra que mencionei acima e permite que a aquisição da propriedade do imóvel ocorra por meio do registro de um instrumento particular. Veja dois exemplos:

• Imóveis de valor inferior à 30 salários mínimos. Nessa situação a lei não exige que seja lavrada a escritura pública (artigo 108 do Código Civil);

• Imóveis que são adquiridos por meio da contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

5. Atenção: o contrato de compra e venda particular entre comprador e vendedor não é título apto para transferir a propriedade

Preciso alertar que os famosos contratos de compromisso de compra e venda firmados entre comprador e vendedor não é título hábil para transferir a propriedade.

Apesar de ser possível registrar esse contrato no Cartório de Registro de Imóveis em alguns casos, esse ato não é capaz de transferir a propriedade imobiliária, pois como já mencionados acima, a propriedade só é efetivamente transferida com o registro do título (no caso da compra e venda, a escritura pública), no Cartório de Registro de Imóveis competente.

6. Posso levar a escritura pública para ser registrada em qualquer cartório de imóveis?

Não. A escritura de compra e venda deve ser lavada para registro no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem está situado.

Diferentemente do que ocorre no caso da escritura pública, que pode ser lavrada em qualquer estado.

Conclusão

O comprador só se torna dono do imóvel quando efetua o registro da propriedade do bem no cartório ao qual o imóvel está vinculado. Isso significa que se você firmou um contrato de compra e venda ou uma negociação verbal com o vendedor, o imóvel ainda não é seu!

Assim, recomenda-se que a situação seja regularizada o quanto antes, caso contrário, o imóvel continuará sendo de propriedade do vendedor e isso pode lhe acarretar diversos prejuízos.

Isto porque, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário e ainda existe a possibilidade de o vendedor continuar transacionando o imóvel com terceiros. Como se não bastasse isso, não se pode descartar a hipótese de ocorrer o falecimento do vendedor e nesse caso, será necessário a abertura de inventário para regularizar o imóvel.

Tudo isso significa perca de dinheiro e desgaste emocional, portanto, não deixe de regularizar o seu imóvel!

Se ficou com alguma dúvida ou se quiser conversar mais sobre o assunto, entre em contato pelo e-mail: tainaravanzella@gmail.com ou pelo meu perfil no Instagram: https://www.instagram.com/tainaravanzella/