O proprietário do imóvel é menor de idade? Entenda o que você precisa saber e fazer antes da compra

Se a compra e venda de um imóvel envolve uma pessoa menor de idade esteja atento para algumas questões que devem nortear o curso dessa transação imobiliária.

De início, é importante pontuar que a compra e venda nada mais é que um negócio jurídico em que uma das partes de compromete a transferir à outra, mediante um preço certo, a propriedade de determina coisa.

Para que um negócio jurídico seja considerado válido é necessário preencher alguns requisitos: (i) o agente deve ser capaz; (ii) o objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável; (iii) a forma deve ser prescrita ou não defesa em lei; (iv) a manifestação da vontade deve ser livre, consciente e voluntária.

É exatamente isso que dispõe o artigo 104 do Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Todavia, não é incomum que o proprietário do imóvel seja menor de idade. Então, pode ser que você esteja se perguntando: é possível realizar a compra e venda de um imóvel pertencente a uma pessoa menor?

É justamente sobre isso que vamos tratar no conteúdo de hoje, portanto, se você deseja saber sobre venda de imóvel de incapaz, continue lendo:

Se o proprietário de um imóvel é menor de idade, o bem pode ser vendido?

Sim. É possível que ocorra a negociação e venda de um imóvel pertencente a uma pessoa menor. Porém, existem algumas questões que deverão nortear essa transação imobiliária.

Inicialmente, para que a compra e venda ocorra de maneira segura e não seja objeto de questionamentos posteriores, será necessário obter uma autorização judicial.

Trata-se um pedido de alvará judicial, que é um procedimento de jurisdição voluntária, ou seja, não há conflito de interesses, pois o objetivo da lei é apenas tornar o negócio desejado pelas partes eficaz.

Portanto, é possível que o imóvel seja vendido, desde que seja obtida a autorização do juiz antes da compra.

Quais são os requisitos para a venda de imóvel de incapaz?

Caso o proprietário do imóvel seja uma pessoa menor de idade, ainda é necessário comprovar que a venda trará manifesta vantagem para o menor ou que a venda desse bem é necessária para ele. Além disso, será realizada uma prévia avaliação judicial do imóvel. Somente após o preenchimento dos requisitos citados haverá a aprovação do juiz.

Veja o que o artigo 1.750 do Código Civil dispõe:

Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.

O referido artigo também é aplicável aos casos de curatelados, conforme previsão do artigo 1.781 do Código Civil. Veja:

Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção.

Nota-se que o assunto que está sendo tratado no conteúdo de hoje se aplica aos casos de interditados, bem como aos menores de idade que são proprietários de imóveis.

• Autorização judicial

Conforme já mencionado em outras oportunidades, é imprescindível que haja uma prévia autorização judicial para a venda do imóvel. A ausência de autorização acarretará a invalidade do negócio, pois faltará o requisito da capacidade do agente.

• Manifesta vantagem ou necessidade da venda do bem

O primeiro requisito é a manifesta vantagem ao incapaz ou a necessidade da venda do bem.

Exemplo: Imagine que João, 84 anos de idade, foi vítima de um infarto, está acamado há aproximadamente 10 anos, sendo, inclusive, interditado. Atualmente, sua esposa é responsável por seus cuidados. O casal possui como única fonte de renda suas módicas aposentadorias, o que tem sido insuficiente para custear todas as despesas médicas necessárias para o tratamento de saúde de João. Durante a vida, o casal constituiu um pequeno patrimônio, mais especificamente dois imóveis, o que eles moram e outro. Assim, visando angariar recursos para a manutenção dos cuidados de saúde, a esposa de João ingressa com um pedido de alvará judicial objetivando efetuar a venda do outro imóvel para custear os cuidados do esposo interditado.

Perceba que nessa situação a venda do bem poderá ser autorizada pelo juiz, caso fique comprovada a real necessidade de venda do bem e a vantagem ao incapaz, no caso, para custear os valores de seu tratamento.

No caso de menor, poderá ser demonstrado que ele não faz uso do bem e que isso pode lhe gerar algum tipo de prejuízo.

• Prévia avaliação judicial

Além disso, a lei também determina que antes da realização da venda, deve ocorrer uma prévia avaliação judicial do imóvel, que serve basicamente para averiguar se o imóvel está sendo vendido por um valor muito abaixo do que está sendo praticado no mercado.

A prévia avaliação imobiliária é uma exigência legal e objetiva proteger o patrimônio do incapaz, para que os seus bens não sejam vendidos por valores irrisórios.

Posteriormente, e ouvido o Ministério Público, é expedido um documento que denominados de “alvará” para a venda do bem, em valor não inferior ao da avaliação.

Esclarece-se que dependendo das circunstâncias do caso concreto, o referido requisito pode ser flexibilizado pelo juízo em detrimento dos demais. Veja uma decisão judicial em que houve a relativização do requisito em questão:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. VENDA DE IMÓVEL. PROPRIETÁRIO INCAPAZ. VÍTIMA DE ACIDENTE VASCULAR CEREBRAL - AVC E ACAMADO. LEVANTAMENTO DE RECURSOS PARA CUSTEIO DE DESPESAS MÉDICAS DO INTERDITANDO. ALIENAÇÃO POR VALOR POUCO INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. A avaliação prévia, que é uma exigência legal para venda de bens imóveis pertencentes ao incapaz, constitui um importante instrumento de proteção do seu patrimônio. 2. Todavia, não se pode perder de vista que os bens do incapaz devem ser utilizados para atender as suas necessidades proporcionando-lhe conforto, segurança e qualidade de vida. 3. Assim, patenteada a urgência no levantamento de recursos para custear as despesas médicas do incapaz, que se encontra acamado vítima de AVC, impõe-se que seja autorizada a venda de imóvel de sua propriedade por preço pouco inferior ao da avaliação, sobretudo na atual conjuntura de grave crise econômica cujo reflexo negativo no mercado imobiliário é notório. 4. Apelação cível conhecida e provida para autorizar a venda do imóvel com uma variação de até 10% a menos sobre o valor da avaliação. (TJ-MG - AC: 10000200702389001 MG, Relator: Caetano Levi Lopes, Data de Julgamento: 06/10/2020, Câmaras Cíveis / 2ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2020).

Por fim, mas não mesmo importante, além dos requisitos citados acima, é interessante que as partes realizem um bom contrato de compra e venda, pois por meio desse documento será possível estipular cláusulas específicas para o negócio, o que facilitará a resolução de qualquer transtorno indesejado que eventualmente ocorrer.

Ademais, se você é o comprador do imóvel, não se esqueça de conferir com cautela como está a situação do processo de concessão de autorização do juiz, ainda que o processo já esteja encerrado. É aconselhável, também, qualquer as respectivas cópias importantes do processo, pois caso seja necessário você terá sucesso em demonstrar que comprou o imóvel de boa-fé.

Lembrando, por fim, que cada caso é um caso e, consequentemente, deve ser analisado de forma detalhada e de maneira específica por um profissional familiarizado com o Direito Imobiliário.

Se ficou com alguma dúvida ou se quiser conversar mais sobre o assunto, entre em contato pelo e-mail: tainaravanzella@gmail.com ou pelo meu perfil no Instagram: https://www.instagram.com/tainaravanzella/