Comprei um imóvel com metragem menor do que a contratada. O que fazer?

Bom, qualquer coisa, em regra, pode ser objeto de compra e venda. Mas quando estamos tratando de compra e venda de bens imóveis, é preciso atenção. Isso porque, a compra e venda de imóveis pode ocorrer de duas maneiras: (i) ad corpus; (ii) ad mensuram.

Eu sei, os nomes são um pouco complicados, mas vou abrir um parêntese para que você compreenda qual o significado dos dois termos que mencionei acima. Você vai perceber que é algo mais simples do que você imagina, mas que faz toda a diferença e merece a devida atenção.

A venda ad corpus é aquela em que o imóvel é certo e determinado.

Exemplo: Imagine que João, acabou de se aposentar, ele pretende se mudar da cidade para o campo e começa a procurar um imóvel. Depois de procurar por alguns meses, ele toma conhecimento de que a Fazenda Santana, a mais desejada da região, está à venda. Ele procura o responsável pelo imóvel e efetua a compra.

Nesse exemplo, a dimensão do imóvel será informada meramente para fins enunciativos, pois o preço do imóvel não foi fixado com base na dimensão da área, mas sim com base em um imóvel certo e determinado (a Fazenda Santana). Nessa hipótese, a dimensão do imóvel não é requisito essencial do contrato.

Por outro lado, nos casos em que o contrato de compra e venda estabelece que o preço do imóvel foi fixado por medida de extensão, estaremos diante da denominada ad mensuram.

Exemplo: O contrato estipula que a venda é de um imóvel com 250m².

Perceba que, nesses casos a dimensão do imóvel é de extrema importância, afinal, o preço foi fixado de acordo com o tamanho daquele imóvel, e não de acordo com as especificidades certas e determinadas daquele bem.

O comprador, ao adquirir um imóvel nessas condições, acredita que está comprando o imóvel com a metragem informada, todavia, não raras vezes, após a compra, o comprador descobre que o imóvel possui metragem inferior à contratada.

Logo, o que o comprador pode fazer quando se depara com uma situação como essa?

No conteúdo de hoje eu vou revelar a solução para essa situação, bem como o prazo que o comprador possui para ajuizar eventual ação e reaver o prejuízo experimentado em decorrência do erro. Mas antes, eu preciso que você compreenda com mais detalhes o que é a denominada venda ad mensuram.

O que é venda ad mensuram?

A venda ad mensuram ocorre nos casos em que o preço é fixado levando em consideração a real dimensão da área do imóvel, ou seja, quando o preço é determinado por alqueire, metro quadrado ou metro de unidade.

Mas pode acontecer de o tamanho do imóvel não corresponder ao que estava previsto no contrato. O que fazer nessa situação?

Em um primeiro momento você pode acreditar que não existe solução para o problema, mas fique tranquilo, a própria lei assegura alguns direitos para quem passa por essa situação, conforme veremos a seguir.

Atenção: diferença de área inferior à 5%

É importante pontuar, contudo, que a própria lei também estabelece uma regra no sentido de admitir uma variação de área correspondente a 5% no tamanho do imóvel, mesmo que a venda seja realizada na modalidade “ad mensuram”.

Em outras palavras, existe uma presunção relativa de que a variação de 5% é tolerável para o comprador. Entretanto, se o comprador comprovar que em tais circunstâncias não teria feito o negócio, poderá escolher uma das alternativas citadas acima (art. 500, § 1º).

Enfatiza-se que a variação citada não se aplica aos casos de imóveis vendidos por construtoras e cobrados por metro quadrado, pois nesse caso entende-se que os contratos firmados com as construtoras são disciplinados pelo Código de Defesa do Consumidor, de modo que a metragem do imóvel não pode ser considerada meramente para fins enunciativos, pois ele tem direito de receber o imóvel com a área útil prometida.

Isso significa, que mesmo que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real do imóvel não seja superior a 5% da extensão, a venda será caracterizada como medida, sendo possibilitado ao consumidor as opções que serão apresentadas a seguir.

A compra de um imóvel com metragem inferior à contratada configura vício aparente ou oculto?

O imóvel entregue com metragem diferente da contratada é considerado como vício aparente. Isso porque, o vício pode ser constatado com uma simples medição do imóvel, portanto, se você está negociando um imóvel nessas condições, fique atento: por precaução, realize a medição assim que receber o imóvel.

É um passo simples e que pode te ajudar muito no futuro. Afinal, veremos que o prazo para reclamar sobre o problema é curto e quanto antes você identificar o problema, melhor será.

O que fazer nesses casos?

Quem recebe o imóvel com dimensão inferior à contratada pode solicitar as seguintes opções:

1. Complemento da área faltante;

2. Se não for possível o complemento da área faltante, o comprador poderá pedir a resolução do contrato;

3. Abatimento proporcional do preço ou a restituição do valor equivalente, se o imóvel já foi pago.

As opções mencionadas acima, estão previstas no artigo 500 do Código Civil.

No mesmo sentido, são as decisões do Poder Judiciário. Veja uma decisão recente que julgou um caso que envolvia a venda “ad mensuram” abaixo:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA - IMÓVEL RURAL - ÁREA MENOR - VENDA AD MENSURAM - ABATIMENTO DO PREÇO. Tratando-se de venda ''ad mensuram'', em que o comprador visou à aquisição de propriedade rural com medidas fixas e determinadas, deve haver a complementação da área, e não sendo possível o abatimento proporcional do preço pago. (TJ-MG - AC: 10704091301488001 Unaí, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 10/12/2020, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/12/2020)

Qual o prazo para ajuizamento da ação?

Como mencionado ao longo deste conteúdo, problemas envolvendo imóveis entregues com metragem inferior à contratada é algo que acontece com frequência. Por isso é muito importante efetuar a medição do imóvel logo que você recebê-lo, pois quando você não conseguir fazer um acordo com a parte vendedora, o prazo para ingressar com uma ação judicial e solicitar uma das alternativas acima é curto.

O Código Civil estabelece que o prazo decadencial (prazo que você possui para dar entrada no processo) é de UM ANO, contado da data do registro do título (artigo 501 do Código Civil).

Já para os casos em que se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC), será aplicável o prazo de 90 dias, conforme artigo 26, inciso II, do CDC. O termo inicial do prazo ocorre a partir da entrega do produto ou do término da execução dos serviços. É importante pontuar que eventual reclamação feita pelo consumidor perante o fornecedor obsta o prazo de decadência, até que haja uma resposta negativa, o que também ocorre nos casos em que há instauração de inquérito civil, pois nesse caso o prazo fica obstado até o seu respectivo encerramento.

Agora se você percebeu o erro há mais de um ano e não tomou nenhuma providência, não se desespere.

Isso porque, o prazo de um ano previsto no Código Civil refere-se apenas ao prazo para que seja ajuizada uma ação para exigir: (i) o complemento da área faltante; (ii) a resolução do contrato; (iii) o abatimento proporcional do preço.

Inclusive, há uma decisão recente do Poder Judiciário (STJ) a respeito do assunto:

Na hipótese em que as dimensões de imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão (venda ad mensuram), aplica-se o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no art. 501 do CC/2002, para exigir: • o complemento da área; • reclamar a resolução do contrato; ou • o abatimento proporcional do preço. STJ. 3ª Turma. REsp 1.890.327/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693).

Por outro lado, o prazo prescricional para que o comprador pleiteie indenização decorrente da má-execução do contrato é de 10 anos.

Conclusão

Entendemos que no caso de venda de imóvel ad mensuram o preço é fixado de acordo com as metragens do imóvel. Por isso, para evitar problemas futuros, recomenda-se que seja realizada uma vistoria no imóvel para constatação da real metragem.

Caso você verifique que o imóvel não possui as dimensões anunciadas, você tem direito de solicitar o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.

Além disso, caso não consiga manter uma comunicação adequada ou uma solução junto ao vendedor, recomenda-se a busca de ajuda de um profissional especializado no assunto.

Espero que o conteúdo tenha sido útil para você. Se gostou não esqueça de clicar no coração abaixo, é muito importante para nós!

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