Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta e suas consequências

Um dos sonhos comuns dos brasileiros é a aquisição da casa própria. O início do ano é sempre um bom momento para planejar as metas e os objetivos que serão cumpridos ao longo dos próximos dias, meses e anos.

Quando estamos falando de um investimento tão alto, como a aquisição de um imóvel, é preciso realizar muitas pesquisas prévias para decidir qual das alternativas disponíveis no mercado são efetivamente interessantes para a realização do negócio.

E é nesse momento que muitas pessoas percebem as vantagens de adquirir um imóvel ainda em construção. Isso porque, existem diversas vantagens em efetuar a compra de um imóvel na planta, entre elas estão a acessibilidade do preço, a facilidade de pagamento e a valorização posterior do imóvel.

Todavia, quando estamos falando de imóvel comprado na planta é comum que ocorra atraso na entrega. Logo, no conteúdo de hoje, vamos tratar das consequências caso isso aconteça.

Antes de adentrar no conteúdo propriamente dito, vamos imaginar uma situação para que você compreenda, com mais clareza, as consequências:

Imagine que um casal adquiriu um imóvel ainda em fase de construção. No contrato firmado entre esse casal e a construtora, constava uma data certa e futura para a entrega do imóvel. Porém, a construtora atrasou a obra e não efetuou a entrega da unidade no prazo previsto. Então o casal decide ajuizar uma ação contra a construtora, pedindo a condenação da empresa em indenização por dano moral e material.

O atraso na entrega do imóvel pela construtora gera indenização por dano moral?

A jurisprudência tem entendido que o simples atraso na entrega do imóvel não é suficiente para gerar indenização por dano moral. Isso significa dizer que, além do atraso, é necessário que fique demonstrado que o atraso gerou algum outro dano aos direitos de personalidade dos compradores e esse dano precisa ser devidamente comprovado.

Veja o que estabelece a jurisprudência recente a respeito do assunto:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. "Não é cabível a condenação ao pagamento de indenização por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel, devendo haver uma consequência excepcional decorrente do descumprimento contratual para caracterização dos danos extrapatrimoniais indenizáveis" (AgInt no AREsp 1.530.188/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 04.05.2020, DJe 08.05.2020). 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1727931 RJ 2015/0313551-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 31/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2020).

Quando o atraso na entrega do imóvel vai gerar indenização por dano moral?

Como dito acima, para a configuração dos danos morais é necessário que se comprove uma situação excepcional, além do simples atraso. Abaixo estão duas situações em que foi reconhecido o direito à indenização pelo atraso na entrega do imóvel. Veja:

Atraso extremo: quando há um grande atraso na entrega. Suponha que um casal adquiriu um imóvel na planta e que a construtora prometeu que a unidade seria entregue dentro de um determinado prazo, mas isso não ocorreu e a entrega somente aconteceu três anos após o combinado. Esse atraso extremo é uma das causas em que o dano moral é reconhecido.

Imóvel adquirido para moradia após o casamento: outra situação excepcional que caracteriza o direito ao recebimento de indenização, é quando os compradores adquirem o imóvel com planos de constituírem residência após o casamento e, em decorrência do atraso, precisam adiar o casamento. Perceba que, nesse caso, há grandes expectativas por parte do casal de se mudarem para a nova residência logo após se casarem, mas os planos são frustrados por parte da empresa que não cumpriu com o combinado.

Perceba, portanto, que a indenização por dano moral exige a comprovação de uma situação concreta, além do simples atraso na entrega. Todavia, não é isso que acontece quando estamos tratando da indenização por dano material.

A indenização por dano material ocorre nos casos em que o comprador sofre uma perda ou um prejuízo em seu patrimônio.

Os danos materiais são devidos no caso de atraso na entrega do imóvel?

Nessa hipótese, sim. A construtora/incorporadora poderá ser condenada ao pagamento de: (i) dano emergente e; (ii) lucros cessantes.

O dano emergente se refere ao prejuízo sofrido pelo comprador e este prejuízo depende de comprovação.

Por sua vez, os lucros cessantes, nada mais é que o valor que o comprador deixou de lucrar. Um bom exemplo, é quando o comprador precisa alugar um imóvel em virtude do atraso na entrega do imóvel. Válido lembrar que essa modalidade de dano é presumida, o que significa dizer que o comprador não precisará comprová-lo.

Ainda quando o assunto é atraso na entrega do imóvel, é importante falar sobre a cláusula de tolerância.

O que é a cláusula de tolerância?

Pois bem, a cláusula em questão nada mais é que um prazo adicional para que a construtora efetue a entrega. Imagine que a construtora pactuou em contrato, se comprometendo a entregar a unidade imobiliária no dia 03/09/2021, mas também previu no mesmo contrato que o prazo acima poderia ser prorrogado em até 180 dias.

Pergunta-se: Essa cláusula de tolerância é válida?

Sim. A cláusula de tolerância é válida e pode ser prevista nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, desde que: (i) respeite o prazo de 180 (cento e oitenta dias) e; (ii) que o consumidor (comprador) seja informado a respeito da cláusula que prevê o prazo de prorrogação.

Veja uma decisão do STJ a respeito do assunto:

No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel "na planta", é "firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional"(AgInt no REsp n. 1.737.415/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/9/2019, DJe 30/9/2019).

Agora você já sabe quais são as vantagens de adquirir um imóvel na planta, bem como as consequências no caso de atraso na entrega.

Se ficou com alguma dúvida, entre em contato pelo e-mail: borgesvanzella.adv@gmail.com

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