5 perguntas e respostas relevantes sobre ITBI

O planejamento para a compra de um imóvel pode ser algo mais complexo do que você imagina.

Isso porque, além do valor do imóvel propriamente dito, você deve estar preparando para outros gastos, e um deles é o imposto de transmissão de bem imóvel – ITBI.

Muitas pessoas são surpreendidas com a notícia de que terão que efetuar o pagamento do ITBI apenas no momento em que estão se planejamento para a aquisição de um imóvel.

Esse tipo de situação sempre acaba gerando um certo desconforto, afinal, o valor do ITBI é considerável, por isso é tão importante que você compreenda algumas questões relativas ao referido imposto, tais como: o que significa ITBI? Qual valor deve ser pago a título de ITBI? Qual a alíquota e a base de cálculo do ITBI? Quem deve pagar? Qual momento devo pagar o ITBI?

Pensando em todas essas questões, no conteúdo de hoje irei abordar 5 perguntas e respostas mais comuns a respeito do pagamento do ITBI.

Vamos às perguntas e respostas relevantes sobre o imposto:

1. ITBI: o que é?

O ITBI – Imposto de transmissão de bens imóveis, nada mais é que o imposto que incide quando existe a aquisição de um imóvel a título de compra.

Trata-se de um imposto de competência do Município, ou seja, cobrado pelo município de onde estiver situado o imóvel.

O imposto está previsto no artigo 156 da Constituição Federal, que estabelece o seguinte:

2. ITBI: quanto pagar? Qual a base de cálculo do ITBI?

Talvez, uma das principais dúvidas de quem está comprando um imóvel, seja a respeito do valor do ITBI.

E, para saber quanto deverá ser pago a título de ITBI, será necessário verificar qual a alíquota do imposto fixada pelo município.

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Em outras palavras, é o valor da transação, não estando vinculada ao valor venal do imóvel. 

Portanto, se você negociou um imóvel o valor de R$600.000,00. A base de cálculo para pagamento do imposto é o valor de R$600.000,00. 

Inclusive, se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos e efetuou o recolhimento a maior, ou seja, de forma equivocada, levando em consideração o valor venal do imóvel, é possível que você tenha valores a restituir.

O que significa valor venal do imóvel?

Basicamente, o valor venal do imóvel é o valor que o Poder Público estima que aquele bem vale.

É importante pontuar que a base de cálculo do imposto, bem como a sua respectiva alíquota é determinada pela legislação municipal.

Além disso, é possível que a legislação do município estabeleça que a base de cálculo do ITBI será a mesma do IPTU.

3. ITBI: quem paga? Comprador ou vendedor?

Outra dúvida bastante comum quando estamos falando de ITBI, é a respeito de quem é responsável pelo pagamento do imposto.

Pois bem, o artigo 42 do Código Tributário Nacional estabelece o seguinte:

Perceba que o Código Tributário Nacional, dispõe que a lei municipal de onde o imóvel estiver localizado deverá disciplinar a respeito de quem será o responsável pelo pagamento do imposto.

É comum que as leis municipais estabeleçam que o COMPRADOR é o responsável pelo pagamento do imposto, justamente pelo fato de que o comprador é o verdadeiro interessado em efetuar o registro do imóvel, portanto, para o município, fica mais fácil de cobrar o imposto posteriormente.

Mas, preste atenção: é possível que as partes convencionem no contrato de maneira diversa. Em outras palavras, as partes podem acordar em contrato que o pagamento do imposto será de responsabilidade do vendedor, por exemplo. Tudo dependerá de como está ocorrendo a negociação.

Além disso, é importante ressaltar que a disposição expressa no contrato de maneira diversa da lei, não será oponível ao ente público (município) caso o pagamento do imposto não seja efetuado nos termos acordados.

Isso significa dizer que, caso as partes acordem de maneira diversa, e o vendedor não efetue o pagamento do imposto, a responsabilidade perante o município continua sendo do comprador, de modo que este será cobrado pelo pagamento do imposto.

4. Em que momento o ITBI deve ser pago?

Neste ponto, é importante esclarecer que existem algumas discussões jurídicas a respeito do momento da incidência do ITBI.

Existem algumas leis municipais que determinam que o pagamento do imposto deve ocorrer no momento da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel, mas há outros municípios que estabelecem que o imposto deve ser pago no momento do registro do bem.

Acontece que, a lei estabelece que a transmissão da propriedade imobiliária só se efetiva com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

Veja o que estabelece a lei:

Em razão disso, a jurisprudência entende que o ITBI deve ser pago por ocasião do registro no Cartório de Registro de Imóveis, na medida em que é neste momento que ocorre a transferência da propriedade imobiliária. O entendimento em sentido contrário violaria o ordenamento jurídico (Resp 253.364- DF).

5. ITBI ou ITCMD?

Por fim, é relevante esclarecer, ainda que de forma breve e objetiva, a respeito da diferença do ITBI e do ITCMD, uma vez que muita gente ainda tem dúvida a respeito da incidência dos referidos impostos.

O ITBI como mencionado acima, incide na transmissão inter vivos e quando há a aquisição de um imóvel a título de compra. O ITCMD, por sua vez, incide quando há doação ou recebimento de um imóvel por herança, trata-se, portanto, de transmissão causa mortis ou doação.

No caso do ITCMD, a cobrança é realizada pelo Estado, e não pelo Município.

Espero que o conteúdo tenha ajudado você a compreender melhor a respeito deste imposto tão importante para quem está desejando adquirir um imóvel. Se gostou do conteúdo, não esqueça de clicar no coração abaixo e de me contar o que achou nos comentários. Isso é muito importante para o blog e para que eu saiba se você está gostando do conteúdo!

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